Штаб-квартиры становятся эксклюзивом

Доля штаб-квартир в объеме нового строительства до 2030 года сократится в Москве более, чем в три раза по сравнению с 2021-205 гг.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate в 2026-2030 годах доля штаб-квартир в Москве в совокупном объеме нового строительства, заявленном девелоперами, снизится по сравнению с 2021-2025 гг. более чем в три раза – с 38% до 11%. Такая динамика преимущественно обусловлена стремительным ростом объема спекулятивного строительства, причем реализация большинства проектов планируется через продажу. В абсолютном значении объем будущих офисов, предназначенных для собственных нужд, сократится на 184 тыс. кв. м, или на 19% – с 962 тыс. кв. м до 778 тыс. кв. м. По итогам 8 месяцев 2026 года объем ввода уже составил 706 тыс. кв. м, из них на штаб-квартиры приходится 170 тыс. кв. м. Крупнейшим объектом в этом объеме стала новая штаб-квартира Яндекса (111 тыс. кв. м). До 2030 года девелоперами заявлено строительство еще более 6 млн кв. м, тогда как за прошлые пять лет рынок пополнился лишь на 2,5 млн кв. м.

Рекордные объемы спроса и рост популярности строящихся и проектируемых объектов, реализуемых на продажу блоками и этажами, в 2023-2025 годах привели к пересмотру концепций проектов и переориентации девелоперов на стратегию реализации через продажу. 75% заявленного до 2030 года объема приходится на проекты на продажу против 28% в 2021-2025 годах. К выбору застройщиками такой стратегии подталкивает также высокая стоимость заемного финансирования и растущая себестоимость строительства, на фоне чего финансовая модель с долгосрочным владением и сдачей в аренду не показывает желаемого уровня доходности. Продажа, наоборот, позволяет обеспечить более быстрый возврат инвестиций и, тем самым, сократить стоимость обслуживания заемных средств и увеличить долю собственного капитала в проектном финансировании.

Снижение объема строительство офисов под собственные нужды со стороны крупных компаний, в свою очередь, может быть обусловлено удовлетворением значительной части отложенного спроса в предыдущие годы как за счет более высоких объемов строительства штаб-квартир, так и большого количества сделок по покупке и аренде крупных офисных блоков от 5 тыс. кв. м или зданий целиком. В 2023–2025 годах совокупный объем сделок аренды и продажи крупных блоков и зданий целиком составил 1,9 млн кв. м., в 2020-2022 годах – всего 817 тыс. кв. м. В августе 2026 года данный индикатор составил 134 тыс. кв. м, что на 60% ниже показателя год к году. Крупный бизнес, который еще нуждается в строительстве или покупке офиса под собственные нужды, также ожидает снижения стоимости заемного финансирования и не торопится принимать решение.

Примечательно, что изменяется не только доля штаб-квартир в общем объеме строительства, но и их география. В условиях острого дефицита земельных участков и площадок под редевелопмент в центральном деловом районе Москвы, премиальная локация для реализации офиса под собственные нужды становится практически недоступной. Данный сегмент повторяет общерыночную тенденцию, при которой направление строительства смещается в сторону удаленных от центра локаций за пределами ТТК.

Кроме того, 1 млн кв. м, или 35% от совокупного объема офисных площадей в штаб-квартирах, введенных в эксплуатацию до 2026 года, реализовано в бизнес-центрах класса B+, тогда как строящиеся и проектируемые будущие проекты практически в полном объеме (94% от общего заявленного объема строительства штаб-квартир в 2026–2030 гг.) будут представлены качественными офисными пространствами класса А.

«При текущей конъюнктуре рынка и на фоне снижения деловой активности спекулятивный девелопмент несет ряд значительных рисков. Заполнять площади в условиях высокой конкуренции между различными проектами по мере их ввода в эксплуатацию в горизонте ближайших двух-трех лет может стать сложнее. На этом фоне качество продукта, гибкость планировок, инженерные решения, сервис, предоставляемый девелоперами и привлекательность локации будут во многом определять ликвидность и востребованность проекта», – резюмирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate.