От здания к городской среде: каким станет офис будущего

За последние три десятилетия восприятие офисной недвижимости в Москве кардинально изменилось: рынок прошел путь от реконструкции административных зданий в 1990-е годы к массовому строительству, а теперь — к созданию полноценных рабочих и городских экосистем. О том, как меняется офисный рынок и какими будут офисы будущего, 16 июня в рамках «Дня CRE на Движении» рассказал коммерческий директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев.

«Однажды меня спросили, как мы видим офисы 2030 года. Я ответил: мы их не видим — мы их строим. Эти проекты уже спроектированы, получили разрешения на строительство и реализуются. Это не фантазия архитекторов, а стройка и документы», — отметил Кермен Мастиев.

По данным MR Office, сегодня в столице насчитывается 21,1 млн кв. м офисов, а на долю MR приходится 11% этого объема. На нынешнем этапе рынок конкурирует уже не только объемом площадей: все большее значение получают инфраструктура и способность офиса отвечать конкретным бизнес-процессам.

Развитие офисной недвижимости все теснее связано с транспортом и многофункциональным форматом. Крупный офисный комплекс невозможно рассматривать отдельно от метро, общественного транспорта, жилой застройки и городской инфраструктуры. В проектах, где офисы, жилье, сервисы и общественные пространства дополняют друг друга, появляется возможность создавать более устойчивую и востребованную среду.

Отдельно Кермен Мастиев выделил технологическую трансформацию офисов. Она будет развиваться сразу по нескольким направлениям. Один из заметных сдвигов — развитие цифрового доступа и бесшовной навигации внутри здания. Уже к 2030 году в офисных комплексах будут шире применяться биометрия, распознавание лиц и BLE-метки: пользователь сможет пройти через турникет без физического пропуска, а кабина лифта будет вызываться автоматически.

Параллельно будет развиваться интеллектуальное управление зданием. На горизонте 2035 года офисный комплекс сможет работать как единая цифровая система, где инженерия, безопасность, климат, освещение и доступ связаны между собой. Например, система будет регулировать кондиционирование в зависимости от положения солнца или заранее предупреждать о возможной поломке оборудования — от насоса до элементов инженерной инфраструктуры.

Еще один важный слой — новая логистика и прямое взаимодействие пользователя со зданием. Офис будущего будет учитывать не только сотрудников, но и курьеров, роботов-доставщиков и другие городские сервисы. При этом пользователь сможет управлять частью сценариев через приложение: настроить свет и климат, заказать еду к определенному времени или получить услугу без обращения к управляющей компании.

В MR Office, офисном направлении девелопера MR, такой подход рассматривают как практическую задачу девелопмента. Реализация таких проектов потребует более тесного взаимодействия всех участников рынка: девелоперов, консультантов и брокеров.

MR работает с 2003 года. Это одна из крупнейших компаний по объему строительства и продаж жилой и коммерческой недвижимости. Девелопер входит в число лидеров рынка по уровню инноваций и цифровизации, а также активно поддерживает культурные институции и значимые социальные инициативы. На различных стадиях реализации в Москве у компании находятся проекты классов бизнес, премиум и делюкс.

В 2025 году MR объединила все офисные проекты под брендом MR Office, предложив рынку инновационный подход к созданию рабочих пространств. Направление делает акцент на гармоничную интеграцию архитектуры в городскую среду, применение принципов устойчивого развития и создание комфортной экосистемы для бизнеса.

Общий портфель MR Office уже превышает 2,1 млн кв. м и включает более 25 проектов в ключевых деловых локациях Москвы, в том числе свыше 1 млн кв. м уже построенных офисных комплексов. В текущий портфель входят объекты классов Prime, A и B, находящиеся на разных стадиях реализации. Среди ключевых проектов — iCITY, TOP TOWER, JOIS, BELL, SET, CITYZEN, MIND, LINK и офисная часть «Оне».