Текущие тенденции развития рынка коммерческой недвижимости

Современный рынок коммерческой недвижимости переживает период глубоких трансформаций, вызванных комплексом глобальных экономических, технологических и социальных изменений

После периода турбулентности, вызванной пандемией и последующими экономическими вызовами, рынок постепенно адаптируется к новым условиям функционирования, демонстрируя признаки восстановления и развития.

Эксперты консалтинговой компании IBC Real Estate на специальном пресс-мероприятии «День знаний» рассмотрели текущие тенденции развития рынка коммерческой недвижимости и проанализировали ключевые факторы, влияющие на его динамику.

Генеральный директор агентства Алексей Ефимов отметил, что спрос на коммерческую недвижимость остается сдержанным на фоне общего замедления экономики, однако тренд на снижение ключевой ставки позволяет сохранять умеренно-оптимистичные прогнозы.

Среди ключевых тенденций 2025 года он назвал общее замедление роста экономики, жесткие денежно-кредитные условия, непредсказуемость и сложность прогнозирования курса валют, зависимость от геополитической повестки, замедление потребительского рынка.

«Ключевая ставка на уровне 18% по-прежнему остается серьезным барьером для большинства игроков рынка», - указал Алексей Ефимов. По его словам, корпоративное кредитование также сдерживается высокой ключевой ставкой, а высокая стоимость заемного финансирования охлаждает инвестиционную активность и затрудняет реализацию крупных проектов.

С начала года было реализовано 800 тыс. «квадратов» офисов. Это на 15% меньше, чем годом ранее.

В Москве по итогам 2025 года объём сделок с качественными офисами снизится более чем на треть относительно 2024 года, полагает глава департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По её прогнозу, объём сделок с офисами сократится на 34%, до 1,5 млн «квадратов». С начала текущего года было реализовано 800 тыс. «квадратов» офисных площадей. Это на 15% меньше, чем годом ранее.

Объём инвестиционных сделок с офисной недвижимостью в 2025 году составит 185 млрд рублей, ожидают в IBC Real Estate. Это в 2,5 раза меньше показателя 2024 года. Объём инвестиций в офисы, распродаваемые блоками в строящихся объектах, составит 100 млрд рублей. Годовой рост таких сделок составит 23%.

Суммарный объём инвестиций в офисную недвижимость сократится почти в 2 раза, до 285 млрд рублей.

Согласно прогнозу компании, объём ввода офисной недвижимости в 2025 составит 741 тыс. «квадратов». Это на 27% выше прошлогоднего значения.

Застройщики офисных объектов корректируют сроки ввода в эксплуатацию, что влияет на прогнозы по вводу площадей. Ожидается, что в 2026 году будет сдано 637 тыс. «квадратов» такой недвижимости, в 2027 году — 466 тыс. «квадратов».

По данным IBC Real Estate, по итогам восьми месяцев 2025 года рынок качественной торговой недвижимости регионов России (без Москвы и Петербурга) пополнился на 130,3 тыс. кв. м. Всего за это время было введено девятнадцать торговых центров, при этом арендопригодная площадь восемнадцати из них не превышает 15 тыс. кв. м.

«Население продолжает тратить, однако динамика роста демонстрирует снижение. Среди тенденций, которые мы увидим до конца 2025 года, будет сохранение сдержанных темпов потребительского рынка», - указала руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

При этом потребление распределено неравномерно по регионам России. Среди лидеров - Магаданская область, Приморский край, Республика Мордовия.

Эксперт отметила также опережающие темпы роста онлайн-торговли: рост рынка онлайн-ритейла опережает темпы роста оборота розничной торговли даже с поправкой на инфляцию.

Что касается офисных площадей, то дефицит качественных предложений сохраняется. При этом объем введенных площадей остается ограниченным, а сроки ввода новых объектов продолжают откладываться.

 «В наиболее востребованных районах качественные предложения в аренду единичны – вакансия по зданиям классов Prime и А не превышает 4%», - сообщила руководитель департамента по работе с офисами IBC Real Estate Екатерина Белова.

Руководитель департамента по работе со складскими помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин отметил, что объем нового складского строительства в Московском регионе увеличился в два раза по сравнению с аналогичным периодом (янв.–авг.) прошлого года.

При этом объем спроса снизился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 44%. Резкий рост доли вакантных площадей на 2,6 п.п. год к году эксперт объяснил освобождением крупных вакантных блоков.

Лидерами в структуре спроса в Москве и МО остаются онлайн-операторы (34% от всего объема).

Отложенный спрос инвесторов в коммерческую недвижимость сохраняется, констатировал руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Высокая ключевая ставка продолжает сдерживать инвесторов, которые откладывают сделки с недвижимостью.

«Объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России по итогам 2025 года составит 750 млрд рублей, что на 43% меньше, чем в 2024 году», - такой прогноз дал эксперт.

Он отметил, что в условиях дорогого кредитования объекты менее 1 млрд руб. пользуются наибольшей популярностью у инвесторов, которые ожидают получение доходности на уровне 15-17%.

При этом половина владельцев малого и среднего бизнеса в ритейле (49%) положительно оценили перспективы развития своего бизнеса в ближайшие два года. По мнению опрошенных, компании под их управлением будут расти и развиваться. (По данным ADG group)

Треть опрошенных (36%) считают свой бизнес успешным сегодня, почти столько же (34%) заявили о сложностях с развитием компаний, каждый пятый предприниматель (19%) пока работает в убыток, каждый десятый (11%) – в ноль. По мнению опрошенных, росту их бизнеса мешают высокие арендные ставки (40%), низкая покупательская способность населения (35%), отсутствие регулирования маркетплейсов (18%) и высокая стоимость кредитования (7%).

Четыре арендатора из десяти (40%) считают организацию мероприятий в ТЦ для привлечения гостей наиболее действенной из текущих мер по поддержке бизнеса со стороны управляющих компаний торговой недвижимости. Помимо этого, респонденты также отметили развитие программ лояльности и совместные маркетинговые акции (17%), помощь с аналитикой (8%) и гибкий подход к условиям арендных договоров (7%).

При этом среди дополнительных мер по поддержке бизнеса со стороны управляющих компаний большинство арендаторов (56%) ждут еще более активной работы по увеличению трафика, а также гибкого подхода к арендным ставкам (39%). Среди арендаторов, которые помогают увеличить количество посетителей в объекты торговой недвижимости, участники опроса отметили супермаркеты (70%), фуд-холлы (56%), фитнес-клубы (53%) и досуговые центры для отдыха (43%).