Интерес девелоперов к строительству объектов на продажу продолжает расти

IBC Real Estate провела традиционный пресс-бранч по итогам первых трёх месяцев года. Впервые с 2018 года в первом квартале не открылось ни одного качественного торгового центра, отметили на мероприятии аналитики компании.

Консалтинговая компания IBC Real Estate расширяет сферы деятельности. За более, чем 25-летнюю историю своего существования компания провела сотни сделок на территории России и в странах СНГ по аренде, продаже и покупке объектов коммерческой недвижимости, оказывая полный спектр услуг – от исследований рынка и создания концепций до инвестиционной продажи объектов

Среди последних крупных проектов компании, таких как сеть ТЦ «Мега», ТЦ «Метрополис», сеть отелей Wenaas Hotel Russia. Кроме того, IBC Real Estate вместе с компанией RITM Project предоставляет услуги по управлению проектами и проектированию объектов капитального строительства и внутренней отделки.

По данным аналитиков компании, более 750 тыс. кв. м качественных торговых площадей находятся на этапе строительства в Москве. Ожидаемый объем ввода по итогам 2024 года - 130 тыс. кв. м (+136% г/г).

В то же время аналитики IBC Real Estate зафиксировали рекордные показатели на офисном рынке Москвы с точки зрения активности частных инвесторов – физических лиц или индивидуальных предпринимателей. На протяжении последних пяти лет доля частных инвестиций в общем объеме вложений в офисы стремительно росла и увеличилась более чем в 10 раз – с 3 млрд руб. в 2019 году до 33 млрд руб. в 2023 году (все расчеты без НДС), составив 20% от всего объема вложений в офисы Москвы и став максимальной за всю историю наблюдений.

В целом по рынку в 2023 году была зафиксирована максимальная вариативность по типам сделок – это и классические инвестиционные сделки, и приобретение незаполненных офисных площадей в готовых и строящихся зданиях с разной стратегией инвестирования. Суммарно, без учета сделок по покупке земельных участков и зданий под редевелопмент, общий объем вложений в офисы Москвы по итогам 2023 года составил 162 млрд руб. (без НДС).

На сегодняшний офисы являются понятным инструментом для инвестиций в недвижимость и более выгодным по сравнению с привычными ранее вложениями в квартиры. Минимальный порог входа сопоставим с жильем – в среднем от 13-15 млн руб. за качественное офисное помещение в строящемся объекте в Москве. Однако при сравнимых бюджетах доход от сдачи в аренду офиса в такой же локации более чем в 2 раза превышает доход от сдачи квартиры.

В I квартале 2024 года наблюдается умеренная активность со стороны частных инвесторов, и текущий объем инвестиций оценивается в 6 млрд руб. без НДС. По результатам 2024 года ожидается сохранение результатов на сопоставимом с предыдущим годом уровне.

«В ответ на активное развитие программы МПТ, в Москве появляется все больше проектов на продажу от жилых девелоперов, таких как Upside Development, ПИК, КРОСТ, Level Group и др. Многообразие объектов обеспечивает широкую линейку предложения. Вне зависимости от сценария дальнейшей реализации инвестором офиса – перепродажи или сдачи в аренду, важно обращать внимание на расположение, на текущие ценовые показатели локации и на качественные характеристики офиса. В этом случае дальнейшие риски будут минимальны», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate.

Аналитики IBC Real Estate проанализировали перспективы ввода новых офисных площадей на рынке Москвы, исходя из объема уже реализуемых, а также анонсированных девелоперами проектов и, с учетом сроков на их реализацию, подсчитали, что в ближайшие четыре года – в период с начала 2024 до конца 2027 в столице будет введено 2,7 млн кв. м офисов. При этом для 1,7 млн кв. м или 62% из них основной стратегией реализации станет продажа, сообщается в пресс-релизе компании.

Эксперты отмечают, что по итогам 2023 года в эксплуатацию было введено 277 тыс. кв. м, т.е. на 20% ниже показателя 2022 года. Причиной такого сокращения объемов строительства стало снижение активности девелоперов еще в 2020 году. Однако в 2024 году прогнозируемый объем ввода составит 728 тыс. кв. м, что превысит значение прошлого года более чем в 2,5 раза. Крупнейшими проектами текущего года станут башни Moscow Towers офисной площадью 263 тыс. кв. м и штаб-квартира Яндекс на 121 тыс. кв. м офисов.

В 2025 году к вводу в эксплуатацию ожидается 801 тыс. кв. м. Такой показатель во многом сформирован масштабными проектами built-to-suit (под конкретного пользователя), крупнейшим из которых является штаб-квартира Роскосмос на 200 тыс. кв. м офисов. Кроме того, планируется ввод в эксплуатацию крупных проектов iCity и SLAVA 4 офисной площадью 136 тыс. кв. м и 102 тыс. кв. м соответственно. Одним из единичных проектов в аренду, который заявлен к вводу в 2025 году станет бизнес-центр Dubinin’Sky на Павелецкой офисной площадью 69 тыс. кв. м.

Прогнозируемый объем ввода на 2026 год – порядка 447 тыс. кв. м. Крупнейшим заявленным проектом является здание штаб-квартиры Сбера на территории СберСити в Рублево-Архангельском. В 2027 году ожидается ввод в эксплуатацию 752 тыс. кв. м офисов, в т. ч. крупные проекты «STONE Ходынка» и SLAVA 5, офисная площадь каждого из которых равна 67 тыс. кв. м.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа. Общий объем сделок на продажу по итогам 2023 года составил около 450 тыс. кв. м, 280 тыс. кв. м из которых было реализовано в еще строящихся бизнес-центрах, что стало рекордным значением за всю историю офисного рынка. Таким образом интерес девелоперов к строительству объектов на продажу становится преимущественной стратегией и продолжает расти.

В результате повышенного спроса в 2023 году на покупку площадей в строящихся бизнес-центрах 54% офисов в объектах будущего строительства уже реализовано. Крупнейшей сделкой прошлого года стало приобретение правительством Москвы 47 тыс. кв. м в строящемся проекте iCity. В настоящий момент в активной стадии также находится ряд крупных сделок по покупке строящихся офисных зданий.

«Мы наблюдаем, как девелопмент снова оживает после нескольких лет низких объемов нового строительства. Одним из рычагов активности выступают льготы для застройщиков по программе стимулирования создания мест приложения труда. На рынок продолжают выходить офисные проекты от жилых девелоперов – с начала 2024 года стартовали продажи в Upside Kuntsevo от Upside Development и Nevsky Plaza от компании «КРОСТ». В 2024 году мы прогнозируем сохранение спроса на приобретение строящихся офисных помещений. К моменту ввода в эксплуатацию большинство зданий будет уже реализовано, поэтому сильного увеличения доли вакантных площадей не ожидается», – резюмирует Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.

Объем инвестиций в недвижимость России вырос за неполных три квартала 2023 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 75% - до 467 миллиардов рублей, рассказал журналистам руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян.

В целом, объем инвестиционных сделок в недвижимости России по итогам почти девяти месяцев уже практически достиг итогового объема за весь прошлый год.

По данным компании, в структуре инвестиций преобладает жилая недвижимость (32%), объем вложений в которую увеличился на 27% - до 148 миллиардов рублей.

Затем следует торговая недвижимость (31%, рост в 3,9 раза — до 146 миллиардов рублей), офисная (20%, рост в 2,6 раза — до 93 миллиардов рублей), гостиничная (9%, рост в 2,4 раза — до 42 миллиардов рублей) и складская (8%, увеличение на 79% - до 36 миллиардов рублей), уточнил он.

«Мы продолжаем наблюдать «исход» иностранных инвесторов, объем транзакций с ними в 2023 году уже превысил итоговое значение 2022 года в 108 млрд руб. и составил 120 млрд руб. В структуре сделок лидирующие позиции занимают жилая (148 млрд руб.) и торговая (146 млрд руб.) недвижимость», - отметил Микаэл Казарян.