Жилая недвижимость. Итоги 1-го квартала

В ходе прошедшей конференции эксперты обсудили ключевые изменения на рынке недвижимости за последние несколько лет и поделились прогнозами на будущее. Одним из главных вопросов, который привлек внимание участников, стало обсуждение того, что ждет рынок в ближайшие годы. В начале мероприятия были представлены актуальные цифры — основа для дальнейших выводов и прогнозов

На конференции Святослав Куланин, директор по оценке компании Sminex, представил свежую аналитику по рынку элитной недвижимости Москвы — как за 2024 год, так и за первый квартал 2025 года. По его словам, «более полутысячи продано лотов элитной недвижимости», а медианная стоимость составила «порядка 2 млн».

Сравнивая показатели с предыдущим годом, эксперт отметил: «Объем продаж вырос почти в два раза, плюс 136%». Всего на рынке в 2024 году было представлено 59 проектов, совокупный объем которых достиг 250 тыс. кв. м. При этом на начало 2025 года на витрине находится «55 проектов элитной недвижимости», а цена предложения выросла: «медианная — 2,6 млн».

Господин Куланин подчеркнул, что аналитика строится на данных собственной базы компании, формируемой более 14 лет. В ней содержится статистика по всем проектам: «характеристики лотов, характеристики самого проекта, наполнения, цены, темпы — все». С 2024 года Sminex также публикует индекс элитной недвижимости, отражающий как цены экспонирования, так и реальные сделки: «Мы разработали индекс элитной недвижимости, который, по нашему мнению, является очень хорошим и понятным индикатором для понимания того, что происходит на рынке». Индекс находится в открытом доступе и активно используется инвесторами и банками.

По словам эксперта, рынок продолжает демонстрировать положительную динамику: «Этот сегмент, он живой, есть интерес у покупателей, и дальше мы думаем, что он будет увеличиваться в доле всех проектов».

Современный рынок недвижимости постоянно диктует новые правила для девелоперов. Как отметил Денис Коноваленко, управляющий партнер девелоперской компании «Прайм Лайф», сегодня ключевым конкурентным преимуществом становится комплексное развитие городской среды, а также строительство социальной, спортивной и деловой инфраструктуры в рамках возведения жилых кварталов.

В качестве примера эксперт рассказал о флагманском проекте — жилом квартале «Первый Нагатинский», где у резидентов будет вся необходимая инфраструктура в шаговой доступности. «Строительство семейного квартала бизнес-класса ведется в рамках комплексного освоения территории более 58 га столичного района Нагатино-Садовники». Как пояснил Коноваленко, площадь квартала составит 13 га, которая помимо жилых корпусов включает в себя собственный детский сад с бассейном, современную школу, авторское благоустройство и концептуальное озеленение, а также объекты премиальной инфраструктуры.

Одним из эффектных решений в рамках ЖК «Первый Нагатинский» станет реализация в акватории Москвы-реки пляжного клуба, представляющего собой многофункциональный комплекс в виде морского лайнера на понтоне около Нагатинской набережной. «В городе появится еще одна пляжная зона со всей необходимой инфраструктурой. Уверен, квартал станет новой достопримечательностью Москвы и знаковым местом для проведения общественных, развлекательных и спортивных мероприятий»,— пояснил спикер.

Согласно урбанистической концепции «15-минутного города», девелопер интегрирует в проект рабочие места. «В 500 м от квартала будет возведен многофункциональный научно-производственный комплекс “Варшавский” площадью более 123 тыс. кв. м. Здесь появятся более 5 тыс. новых рабочих мест, что оживит деловую активность всего района»,— отметил господин Коноваленко. Такое решение позволяет обеспечить синергию бизнеса, науки, производства, и все это в непосредственной близости с жилой застройкой и насыщенной инфраструктурой, что даст большой мультипликативный эффект. «Инвестиции в инфраструктуру — это не дополнительные расходы девелопера, а стратегическое вложение в качество городской среды и комфорт жителей. Прежде всего это окупается за счет повышенного спроса, лояльности клиентов и долгосрочной ценности объекта»,— заключил эксперт.

Sea Breeze — уникальный курортный проект на побережье Каспийского моря в Азербайджане, который привлекает инвесторов со всего мира. «Азербайджан на сегодняшний день, пожалуй, одно из самых инвестиционно привлекательных направлений на рынке зарубежной недвижимости»,— отметила Мария Нестерова, менеджер отдела продаж компании Sea Breeze. Страна предлагает выгодные условия для иностранных инвесторов, такие как отсутствие налога на приобретение недвижимости и низкие налоги на продажу и владение. Так, например, ежегодный налог на квартиру площадью 100 кв. м составит порядка 70 USD. Также Азербайджан является одной из стран с самыми низкими требованиями для получения вида на жительство — «в Азербайджане достаточно инвестиций в объеме 59 тыс. USD для получения ВНЖ», что значительно ниже, чем в других популярных странах.

Потенциальным инвесторам и резидентам Sea Breeze предлагает не только традиционные апартаменты на берегу моря, но и уникальные архитектурные проекты на насыпных островах. В перспективе планируется застройка 1600 га земли с 22 км пляжной линии, включая научные и спортивные кластеры, университеты и игорные зоны. «На сегодняшний день одним из флагманских архитектурных проектов Sea Breeze является Caspian Dream Liner — 11-этажный белоснежный апарт-отель, строящийся на насыпном острове»,— сообщила Мария Нестерова, добавив, что именно такие проекты становятся все более востребованными среди иностранных инвесторов.

Уже сегодня Sea Breeze представляет собой настоящий город-курорт площадью 500 га с 7 км оборудованной пляжной линии. Для гостей здесь построены апарт-отели, beach-клубы, множество кафе и ресторанов, фитнес и wellness-центры, корты, спортивные площадки и собственный яхт-клуб. Все это гармонично дополняет развитая детская инфраструктура с аквапарком, луна-парком и цирком. «Мы стараемся сократить количество машин на территории, чтобы сделать пребывание максимально комфортным и безопасным»,— рассказала Мария. Для этого на территории города-курорта работает сервис по аренде гольф-каров, что позволяет жителям перемещаться по территории на экологичном транспорте.

Помимо курортной инфраструктуры, в Sea Breeze реализованы инновационные решения для удобства арендаторов и инвесторов, включая собственное приложение для бронирования апартаментов — Sea Breeze Booking. «Ежемесячный доход от сдачи апартаментов в аренду начинается от 8% годовых, а средний рост стоимости активов достигает 15–35%»,— уточнила госпожа Нестерова, подчеркивая привлекательность инвестиционных условий.

В условиях экономической нестабильности важно не только реализовывать успешные проекты, но и защищать свои активы от возможных рисков. Как отметил Никита Филиппов, основатель и заведующий МГКА «Бюро адвокатов “Де-юре”», заслуженный юрист РФ, «кажется, мы живем в восхитительное время, реализация прекрасных проектов, элитка в Москве, премиальный сегмент в Азербайджане… но жизнь многогранна и неоднозначна». Даже в самых стабильных периодах бывает сложно избежать темной стороны бизнеса.

Важно регулярно мониторить ситуацию, которая происходит вокруг вашей компании, и защитить свои интересы с помощью всех доступных механизмов правовой поддержки. Особое внимание стоит уделить анализу и предотвращению оспаривания сделок. Это процесс, при котором кредиторы, анализируя действия должника, пытаются вернуть часть средств в конкурсную массу через оспаривание его сделок с другими, порой абсолютно добросовестными лицами. Чтобы избежать этого, необходимо тщательно проверять действия своих контрагентов.

Как подчеркнул эксперт, «оспаривание сделки — это не приговор». На практике лишь в 60% случаев такие дела завершаются негативно для контрагента, и значит, в 40% есть шанс выиграть дело, если подготовиться должным образом. Примером успешного отбивания оспаривания сделок является дело о банкротстве застройщика, где было заявлено более 40 сделок на сумму 2,5 млрд руб. «На сегодняшний день порядка 35 из них уже рассмотрены, во всех без исключений отказано»,— сообщил эксперт, добавив, что успех был обеспечен благодаря тщательно собранной доказательной базе.

Еще один пример — случай с банкротством известного застройщика, где рассматривалась возможность оспаривания сделок с покупателями апартаментов. Судебный процесс длился два года, но в конечном итоге удалось доказать, что покупатели не могли оценить финансовое положение продавца, и все сделки были сохранены. В результате «судебное производство было прекращено, и банк сам отказался от своего требования». Чтобы минимизировать риски, рекомендуется всегда использовать помощь юристов при заключении сделок и тщательно анализировать положение контрагентов. Это особенно важно в условиях нестабильности, когда информация о финансовом положении партнера может быть решающей. Эксперт отметил, что «огромное количество ресурсов» позволяет оперативно проверять информацию о контрагентах, что помогает избежать нежелательных последствий. «100% наших клиентов по завершенным спорам за последние два года удалось отбить от привлечения к субсидиарной ответственности»,— заверил эксперт, подчеркивая, что качественная подготовка и мониторинг ситуации вокруг компании помогают защитить активы.

На конференции Константин Литовкин, партнер отдела юридических услуг в сфере недвижимости, строительства и ГЧП группы компаний Б1, рассказал о правовых аспектах участия застройщиков в программе стимулирования создания мест приложения труда (МПТ) — одной из ключевых городских инициатив в сфере девелопмента. Программа активно применяется среди ведущих игроков на рынке строительства жилья в Москве. «Программа успешно действует начиная с 2020 года,— отметил господин Литовкин.— Фактически все крупные застройщики принимают участие в программе».

«Суть программы заключается в том, что инвесторы, а это застройщики жилья, действующие на территории города Москвы, в случае, если они обеспечивают новые рабочие места на территории города, вправе претендовать на льготу»,— пояснил он. Льгота может предоставляться как в виде уменьшения части арендной платы за землю, так и в виде уменьшения платы за смену вида разрешенного использования участка. В число объектов, соответствующих критериям МПТ, входят коммерческая, социальная, промышленная, культурная и иная востребованная городом инфраструктура. Как уточнил спикер: «К возводимым объектам, коротко МПТ, относятся коммерческая недвижимость, промышленные, социальные, культурные, прочие объекты, которые востребованы городом на данный момент».

С 2025 года вступают в силу изменения в правовом механизме участия в программе по стимулированию создания МПТ — вместо соглашений МПТ будет использоваться новый инструмент — инфраструктурный договор. «Город предлагает другую, более широкую рамку, которая оформляет разные правоотношения города и инвесторов-застройщиков, в том числе обеспечивает создание объектов МПТ». Господин Литовкин подробно остановился на методике расчета льготы. Формула расчета льготы включает четыре основных коэффициента, связанных с площадью, затратами, местоположением и сроками строительства объекта. «Коэффициент местоположения устанавливается в зависимости от района, в котором возводится объект МПТ»,— отметил он. Отдельное внимание было уделено коэффициенту, связанному со сроками. «Чем быстрее вы возведете объект, тем выше будет итоговый размер льготы»,— добавил Литовкин. Однако он обратил внимание, что это создает риски для девелопера: «В реальности, беря на себя обязательства возвести объект в укороченные сроки, вы подвергаетесь риску того, что город в случае несоблюдения сроков может расторгнуть соглашение с инвестором».

Кроме того, были озвучены требования, предъявляемые для разных типов МПТ. Например, для коммерческих объектов минимальная площадь должна составлять не менее 5 тыс. кв. м, а разрешение на строительство — должно быть выданным не более чем за 12 месяцев до подачи заявления на участие в программе. По отдельным категориям предусмотрены сроки профильной эксплуатации до 5 лет, а для гостиниц — до 46 лет.

Спикер также подробно остановился на партнерской модели реализации проектов МПТ через создание совместных предприятий, когда девелопер жилья привлекает третье лицо для строительства объекта МПТ. В этом случае важно соблюдение условия о контроле (материнская компания должна владеть не менее 51% в уставном капитале застройщика МКД и застройщика МПТ). «Для инвесторов и привлекаемых ими лиц это ключевое требование, которое предопределяет специфику реализации проектов по созданию МПТ с участием нескольких девелоперов»,— пояснил он.

С учетом требования и контроля и других положений применимого законодательства особое значение приобретает юридическая проработка обязывающей документации между партнерами. «Город, когда есть и инвестор, и привлекаемое им лицо, рассматривает эти юрлица как солидарных должников по соглашению МПТ»,— отметил Литовкин. Это означает, что в случае спора или досрочного расторжения договора ответственность по общему правилу распределяется между ними в равных долях, а требования город может предъявить любой из сторон проекта. В частности, спикер призвал внимательно подходить к согласованию обязывающей документации, в том числе по вопросам распределения обязанностей между партнерами и механизмов возмещения потерь в корпоративном договоре, условий выхода партнеров из проекта в опционах: «Нередкими являются ситуации, когда один из партнеров владеет не менее 51% в уставном капитале застройщика МПТ, а фактические управленческие решения принимаются другим партнером, и это должно быть грамотно отражено в обязывающей документации».

В завершение Константин Литовкин подчеркнул, что группа компаний Б1 активно работает с девелоперами, участвующими в программе по созданию МПТ, и обладает практическим опытом сопровождения подобных проектов. «Мы всегда рады оказать поддержку нашим клиентам по юридическим и налоговым вопросам, связанным с реализацией проектов по созданию МПТ»,— резюмировал он.