Коммерческая недвижимость: вчера и завтра

Консалтинговая компания IBC Real Estate провела традиционною встречу в своём офисе, на котором рассказала об аналитических итогах прошедшего года в сфере коммерческой недвижимости и о перспективах в этой области в наступившем году, опираясь, в том числе на предварительные итоги первого квартала 2025 года

Офисная недвижимость

Как сообщили аналитики компании, 48% вакантного предложения на столичном рынке офисной недвижимости составляют офисы по ставкам менее 25 тыс. руб./кв. м в год – это сильно удаленные от центра здания, в т.ч. за МКАД, с высокой вакансией и преимущественно без отделки. Доля качественных помещений класса А в центральных локациях составляет всего 19%

По IBC Real Estate на февраль 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в целом по рынку Москвы составила 26,6 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), что на 16% выше показателя на февраль 2024 года. Однако структура предложения крайне неравномерна, ввиду чего наиболее премиальные опции, расположенные в границах ТТК, маркетируются значительно выше средневзвешенных показателей.

Так, средневзвешенная запрашиваемая ставка по офисам класса А по данным на февраль 2025 года составила 29,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX).

Показатель существенно ниже запрашиваемых ставок в наиболее качественных бизнес-центрах класса, а за счет того, что 48% вакантного предложения составляют офисы по ставкам менее 25 тыс. руб./кв. м в год – это сильно удаленные от центра здания, в т. ч. за МКАД, с высокой вакансией и преимущественно без отделки.

При этом около 19% вакантного предложения, преимущественно с отделкой, представлено качественными бизнес-центрами класса А в центральных локациях. Вакансия в таких объектах соответствует рыночной или ниже, из-за чего запрашиваемая ставка выше 40 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX).

В целом, отмечают аналитики, на рынке Москвы можно наблюдать рост ставок аренды по всем классам и локациям. Так, средний рост запрашиваемых ставок по классу А за год составил 25-30%. При этом в качественных объектах класса А средний диапазон ставок составил 45-55 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Таким образом, показатель примерно на 40% ниже средневзвешенной ставки аренды, которая составила 29,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX).

По классу Prime средний диапазон ставок составил 55-60 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), а по классу В+ – 25-30 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX). Средний рост запрашиваемых ставок в классах Prime и B+ составил 15-20% и 10-15% соответственно.

В условиях острого дефицита готовых к въезду офисных площадей, в 2025 году ожидается дальнейшее повышение ставок аренды. Наиболее сильный рост ожидается в районах с острым дефицитом качественного предложения, таких как Москва-Сити, Ленинградский коридор и другие.«На офисном рынке Москвы запрашиваемые ставки аренды представляют собой ожидаемую собственником арендную плату в рублях за 1 квадратный метр офисного помещения в год. Ставки аренды варьируются в зависимости от класса, местоположения и качества отделки. Как правило, в качественных бизнес-центрах класса А с отделкой, расположенных в центре Москвы, ставки аренды будут выше, чем в аналогичных объектах за МКАД. Средневзвешенная ставка аренды представляет, в свою очередь, усредненное значение запрашиваемых ставок аренды с учетом вакантной площади помещений, т.е. «взвешенная по площади», – поясняет Екатерина Белова, член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями компании IBC Real Estate.

«Запрашиваемые ставки стремительно растут в условиях острого дефицита качественного предложения – в центральных локациях базовые ставки на высвободившиеся помещения могут составлять 90 тыс. руб./кв. м в год и выше. При этом за МКАД остаются площади без отделки, которые маркетируются по ставкам существенно ниже, в результате чего средневзвешенная ставка по классу А не соответствует ситуации в сложившихся деловых районах Москвы, поэтому наиболее репрезентативными являются данные по отдельно взятым локациям,” – продолжила Екатерина Белова.

Складская недвижимость

Объем ввода на рынке складской недвижимости превзошел все ожидания, считают в IBC Real Estate. По итогам 2024 года объем ввода складских площадей совокупно по России составил более 4,9 млн кв. м, индикатор стал историческим максимумом и превысил результат 2023 года на 21%

Прошедший 2024 год стал годом нового исторического рекорда на рынке складской недвижимости – по данным IBC Real Estate объем нового строительства совокупно по России достиг более 4,9 млн кв. м, прирост показателя год к году составил 21%. Традиционно, большая часть ввода пришлась на Московский регион, который является основным логистическим хабом, однако в 2024 году региональная структура изменилась. Доля Москвы и Московской области в общем объеме нового строительства по стране составила 37% или 1,8 млн. кв. м, что на 12% стало ниже значения 2023 года.

Крупнейшими введенными объектами стали BTS-проекты для компании ВсеИнструменты.ру (109 тыс. кв. м) в Обухово, для компаний Петрович (108 тыс. кв. м) и OZON (104 тыс. кв. м) в Домодедово, а также собственный склад Wildberries (105 тыс. кв. м) в Электростали.

На фоне замедления темпов строительства сроки ввода многих проектов в регионе были перенесены на 2025 год.

В ключевых и развивающихся региональных хабах объем ввода за 2024 год составил 2,4 млн кв. м, или +42% г/г. Ключевым фактором развития региональных рынков в России стала экспансия представителей ритейл-сегмента. Так, 50% от всего объема введенных площадей составили BTS-проекты, реализованные для онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров.

По прогнозам IBC Real Estate в 2025 году повышенные темпы ввода сохранятся, однако снизятся относительно 2024 года. В текущем году к вводу ожидается 4 млн кв. м, из которых 2,2 млн кв. м придется на Москву и Московскую область. Совокупно по стране снижение показателя ожидается на уровне 18%. Основными факторами, которые окажут влияние на динамику ввода в 2025 году, станет высокая стоимость заемного финансирования, рост стоимости строительства (прогноз по приросту – около 10%) и снижение темпов роста спроса на складскую недвижимость.

«По итогам 2024 года на рынке складской недвижимости России зафиксирован новый рекорд ввода, обусловленный высоким спросом на складские площади в 2023-2024 годах. При этом на начало года совокупный объем маркетируемого предложения в Московском регионе, по сравнению с началом 2023 года, увеличился в 2,3 раза. Дальнейшее развитие региональных рынков напрямую будет зависеть от потребностей крупных игроков в складских площадях.

Онлайн-операторы и многоканальные ритейлеры продолжат свою экспансию в регионах России, что поддержит спрос на высоком уровне и скажется на приросте нового предложения. На начало 2025 года общий объем строящихся площадей только в Московском регионе составил 5,4 млн кв. м. Мы считаем, что ряд проектов не будет реализован и сроки ввода перенесутся на 2026 год, но это все-таки очень существенный объем.

Похожую картину мы наблюдали в 2014-2015 годах, когда по итогу рекордного объема новых проектов, вслед за ростом интереса к складскому сегменту, произошел резкий рост вакансии до 9,5% и коррекция ставок аренды. Мы считаем, что несмотря на высокий спрос, девелоперским компаниям нужно быть аккуратными и избирательными в своих планах развития», –  резюмирует Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.

Международные бренды на рынке России

Более 85% новых международных брендов в России делают ставку на онлайн-продажи. 20 из 23 новых международных брендов, появившихся в России в 2024 году, активно развиваются в формате омниканальной модели – запускают собственные интернет-магазины, расширяют присутствие через маркетплейсы и специализированные мультибрендовые интернет-площадки.

В 2024 году на рынок России продолжили выходить международные бренды – согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate свои первые магазины по итогам года открыли 23 новых ритейлера. Выстраивая свои стратегии развития в условиях стремительного роста онлайн-ритейла вновь пришедшие игроки активно работают над созданием омниканальной модели, расширяя свое присутствие в нескольких форматах онлайн. В следствии этого большинство новых международных брендов, а именно 20 из 23 или 87%, представлены сегодня в одном или сразу нескольких онлайн-форматах. И это не просто тенденция, а часть обязательного плана, который наблюдается на рынке второй год подряд – в 2023 году в онлайн вышло 24 из 25 или 96% ритейлеров.

Наиболее популярный способ развития в онлайн среди новых международных брендов – выход на универсальные маркетплейсы (OZON, WIldberreis, Магнит Маркет, Яндекс Маркет). 65% (15 из 23) ритейлеров, появившихся на рынке России в 2024 году (например, Baasploa, Candy, Lee Cooper и др.), развиваются через мультикатегорийные маркетплейсы, что дает им возможность значительно расширить свое присутствие и увеличить охват потенциальной аудитории. В 2023 году на универсальные маркетплейсы вышло 18 из 25 (72%) брендов.

Сохраняющаяся высокая динамика выхода новых игроков на универсальные маркетплейсы подтверждает, что в рамках развития омниканальной модели этот канал продаж является ключевым. четырех крупнейших мультикатегорийных маркетплейсов (OZON, WIldberreis, Магнит Маркет, Яндекс Маркет) наиболее востребован для новых международных брендов OZON, на который вышел 61% (14 из 23) брендов. Большинство марок (8 из 14) на маркетплейсе – fashion-ритейлеры (7saber, Hazzys, Mai Collection и др.). Wildberries свое предпочтение отдали 57% (13 из 23) игроков, большая часть которых (7 из 13) также специализируется на fashion-сегменте (Balabala, Casa Moda, Rinascimento, и др.).

Кроме того, на обоих маркетплейсах представлены 4 из 5 новых брендов техники и электроники (Baseus, Candy, Dreame, TECNO), открывшиеся в России в 2024 году. На другие универсальные маркетплейсы – Магнит Маркет и Яндекс Маркет – вышло всего 4 и 3 новых ритейлера, соответственно. Все новые международные бренды на Магнит Маркете специализируются на технике и электронике (Baseus, Candy, Dreame, TECNO). На Яндекс Маркет вышел один fashion-бренд (Baasploa) и два бренда техники и электроники (Dreame, TECNO).

Ключевым преимуществом универсальных маркетплейсов для ритейлеров является доступ к широкой аудитории, гибкие условия сотрудничества и развитая логистическая инфраструктура, что способствует более простому проникновению на рынок.

Новые международные бренды, появившиеся в России в 2024 году

В своих стратегий более половины – 13 из 23 (56%) новых международных брендов запустили собственные интернет-магазины, среди которых 6 представлены fashion-сегментом (7saber, Balabala, Hazzys, JOSINY, Lee Cooper, Mai Collection), а 5 специализируются на технике и электронике (Baseus, Candy, Casarte, Dreame, TECNO). Также интернет-магазины открыли бренд косметики (Panier des Sens) и бренд товаров для дома (Chakra).

При этом абсолютное большинство (11 из 13) брендов с собственными интернет-магазинами также представлены на универсальных маркетплейсах. Благодаря такому подходу ритейлеры расширяют свою аудиторию – как правило, через собственный интернет-магазин заказывают уже знакомые с брендом покупатели, потребительское поведение которых характеризуется высокой лояльностью, в то время как универсальные маркетплейсы притягивают широкие массы «случайных» покупателей.

Доля новых международных брендов, появившихся в России в 2023 году с собственными интернет-магазинами, снизилась на 16 п.п. по сравнению с брендами, вышедшими в 2024 году – с 72% до 56%. Это обусловлено продолжающейся консолидацией онлайн-рынка России в руках универсальных маркетплейсов, которые предлагают выгодные условия для развития.

13 из 23 брендов (Balabala, Baseus, Lee Cooper и др.) представлены на площадках специализированных мультибрендовых интернет-магазинов (Bosco.ru, Lamoda, М.Видео, Эльдорадо и др.).  Нишевые мультибренды пользуются меньшей популярностью среди новых брендов, поскольку в отличие от универсальных маркетплейсов характеризуются более высоким порогом входа. В 2023 году на специализированных мультибрендовых интернет-площадках было представлено 10 из 25 брендов – в процентном соотношении показатель вырос на 12 п.п. – с 40% до 57%.

Ритейлеры, развивающиеся в онлайн через специализированные интернет-магазины, представлены двумя категориями – fashion и техника/электроника, при этом, более половины (8 из 13) – fashion-бренды. 5 из них (Baasploa, Balabala, Kennel&Schmenger, Lee Cooper, Rinascimento) выбрали для размещения своей продукции интернет-магазин Lamoda. Еще 2 новых игрока (Ellassay, Laurel) представлены в мультибрендовом интернет-магазине Bosco.ru.

Fashion-ритейлер из Южной Кореи Juun.J выбрал для своего размещения мультибрендовый интернет-магазин ЦУМ. Ассортимент всех трех мультибрендов (Bosco.ru, Lamoda, ЦУМ) состоит в основном из fashion-брендов, однако ключевой особенностью Bosco.ru и ЦУМ является специализация на люксовом сегменте. Специфика игроков позволяет маркам работать с более узкой, но наиболее высокодоходной аудиторией, ценящей высокое качество товаров и сервиса.

Другие 5 ритейлеров, специализирующиеся на технике и электронике (Baseus, Candy, Dreame, TECNO, Casarte), представлены в одном или нескольких специализированных мультибрендовых интернет-магазинах – М.Видео, Эльдорадо, Ситилинк. Как правило, потребительское поведение в данной категории характеризуется высоким уровнем лояльности, что обусловлено высокой стоимостью товаров. Повышению лояльности также способствует тот факт, что специализированные интернет-магазины предоставляют удобные инструменты для сравнения товаров по ключевым характеристикам и дополнительные сервисы (например, страховка дорогостоящих позиций).

«Результаты 2024 года демонстрируют устойчивый интерес международных брендов к российскому рынку, несмотря на незначительное снижение динамики выхода новых игроков. Омниканальная стратегия развития остается приоритетом, поскольку позволяет ритейлерам эффективно интегрироваться и наращивать присутствие через различные каналы онлайн-продаж. Мы ожидаем дальнейшего укрепления тренда на создание омниканальной модели, а также продолжения освоения российского рынка международными брендами», – комментирует Екатерина Ногай, руководитель департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate.